06.05.2009

Тренд на оздоровление в недвижимости

Сергей АБАКШИН

Асимметричные формы периода строительного бума в Алматы усилили общую неадекватность ситуации в стране и обществе. Однако экономический кризис помимо негативных плодов принес в сферу недвижимости также позитивные моменты. Нереально высокие цены начали движение в сторону равновесности относительно доходов основной массы населения.

kazah-stroykaКогда квартира, которую невозможно было продать в «ревущие девяностые» за десять тысяч долларов, перешагивает отметку в двести тысяч (при всех оговорках что доллар за эти годы существенно «полегчал»), то многие вещи начинают казаться в ином свете. Например, месячная зарплата в три тысячи долларов перестает восприниматься как нечто запредельное, за что обязательно стоит держаться. При этом подобными заработками могло похвалиться лишь крошечное число алматинцев и астанинцев, а сейчас и того меньше. Одно из последствий тех фантасмагорий — мощнейшая демотивация к работе у критической массы людей.

Жизнь кипела фактически только в том сегменте, где стоит вопрос о физическом выживании. Если нужно оплачивать аренду жилья и кормить семью, тогда движение — жизнь. Но когда черта бедности несколько позади — наступала фаза нездорового ступора. Человеку хватает на продукты питания, квартплату, одежду, сходить в кино и кафе — после этого «расслабленность». Потому что дальше любые запредельные показатели в работе уже не обеспечат заработка, с которым при жизни можно рассчитывать на новую квартиру. Будем надеяться, что это уже картина из вчерашнего дня.

Купля-продажа недвижимости является самым мощным водоразделом между жителями крупных казахстанских городов. Если транспортный барьер преодолеть сравнительно легко — покупаешь старенького монстра и добавляешь в атмосферу отравленный выхлоп, то с жильем ставки совершенно иные. Тот факт, что в сфере спекуляций с недвижимостью прямо или косвенно было занято свыше ста тысяч одних алматинцев (при фактическом населении мегаполиса 2 млн. человек и еще 1 млн. в его окрестностях), не должен вводить в заблуждение. Большинство здесь просто функционировало, тогда как приобрести жилье или офис в тех ценах были способны немногие.

Те, кто может купить квартиру, и те, кому такое не по силам, живут как бы на разных планетах. У них совершенно иные жизненные установки и ценности, несопоставимые уровни доходов. Когда у человека не бывает в кармане меньше тысячи долларов, он не в состоянии понять пенсионерку, идущую за пять кварталов в магазин, где кирпичик хлеба на пару тенге дешевле, чем в хлебном у дома. Пропасть в доходах сохраняется, но в условиях мегаполиса люди обречены на разнообразные контакты и взаимодействие. А социальное напряжение в подобных контактных зонах особенно острое.

Весьма показательным свидетельством существования двух миров являлся увеличивающийся сегмент гламурных журналов. Их целевую аудиторию волнуют новинки моды, ландшафтного дизайна, изменения в иерархии элитных брендов, погода на престижных курортах, но никак не рост тарифов на электроэнергию, удорожание «бесплатного» образования или качество водопроводной воды. Когда подобный информационный продукт попадает в руки рядового обывателя, то способен вызвать лишь скачок классовой зависти и ненависти.

Работники зарубежного дипломатического корпуса в тот период выступали своеобразной «контрольной группой», зеркалом казахстанской действительности, особенно в отношении местной элиты. И чувствовали себя тогда очень многие дипломаты неуютно. С одной стороны — это трехкомнатные квартиры, которые они снимали по цене особняков где-нибудь в Праге. А с другой стороны, комиссар Европейской комиссии со своими 20 тыс. евро в месяц на фоне любого из заместителей акима (аким — это губернатор области или мэр города) не смотрелся обеспеченным человеком. Иностранцы тоже посмеиваются над местными районами особняков, где трехэтажные здания занимают почти всю площадь участков, не оставляя места для деревьев и газонов.

Через призму алматинских ценовых перекосов по-другому воспринимались различные сообщения из-за рубежа. Когда всплывала афера в какой-либо крупной западной фирме, где топ-менеджер обокрал акционеров на $20 млн., то для местных читателей это были всего лишь два десятка квартир в новом жилом комплексе. То, что будоражило развитый мир, в республике воспринималось как рядовое событие.

Рост цен на недвижимость не может происходить точечно, сам по себе. По невидимой, но от этого не менее прочной сетке он тянет за собой все остальное от стройматериалов и бензина до обуви и овощей. Пожалуй, только заработная плата повышается медленнее, чем следовало бы ожидать. Однако здесь давно сложилась система, играющая на замедление ее роста, включающая в себя и маятниковую миграцию из пригородов, и гастарбайтеров, и отраслевые сговоры.

В условиях монополизации, коррупции и дорогой недвижимости систематически повышался порог, с которого можно входить в какой-либо бизнес. Сначала резко упали возможности по ведению бизнеса в отдельно стоящем здании (это стало уделом лишь избранных в силу физической ограниченности данного ресурса и его сильной зависимости от структур государственного управления), а потом очередь быстро дошла и до коммерческой недвижимости на первых этажах жилых зданий. В общем, тех денег, за которые раньше можно было продать успешно работающий малый бизнес, потом стало недостаточно для начала дела.

Люди, накопившие по $300-400 тыс., не находя нормальных мест для приложения капитала в реальном секторе, в том числе из-за фактического отсутствия фондового рынка, а следовательно и возможности покупки акций интересных предприятий, вкладывали деньги в недвижимость. Отечественное рейдерство, в потенциале способное отобрать любой бизнес без справедливого компенсационного пакета, также косвенно направляло финансовые потоки в сферу недвижимости.
«Сдувание» строительного пузыря началось неожиданно резко и сразу обнажило массу социально-экономических язв. Появились обманутые дольщики (участники долевого строительства, когда жилье покупалось на стадии котлована). Одни оказались жертвами откровенных мошенников, вторые — строительных «пирамид» (когда на средства вновь привлеченных клиентов возводилось жилье для предыдущих контрагентов), третьи — компаний, которые оказались неспособными работать в условиях экономического спада.

Потеря работы либо части заработка высветила грабительский процент ипотечных кредитов со стороны банков второго уровня. Есть контракты, где в ежемесячной выплате 95% составляет вознаграждение банку и только 5% погашение суммы основного долга. Начался кризис неплатежей, развернулись акции социального протеста. Сами банки оказались в катастрофическом положении и угроза их дефолта не миновала, даже несмотря на активную государственную поддержку.

Владельцы недвижимости не сразу, однако смирились с тем, что их имущество больше не стоит прежних астрономических сумм. Медленно, но все-таки пошла вниз цена аренды жилья и офисов. Рынок стал отходить от былого угара и двигаться в точку равновесия. И пусть средняя цена квартиры «включает» в себя много среднегодовых заработков простого человека, сама надежда заработать на новое жилье уже вернулась.

4 комментария

  1. Anonimaus

    Загадили Алма-Ату своими стройками

  2. Алматинес

    Бля, к осени все нахрен рухнет

  3. Люблю сообщения в таком духе! Премного благодарен :)

  4. Ого! Интересный поворот событий!